不動産

傾斜地~現場力~


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皆様お久しぶりです。



業務多忙のためなかなか更新できず、すみませんでした。



ということで、今回はいつもに増して張り切って更新させていただきます。







さて、今回のテーマは『傾斜地』。



海と山に挟まれた阪神間はとにかく傾斜地が多く、見晴らしや南側隣家との視線の



抜けというメリットはありますが、大きな工事費用がかかるうえ施工が難しいのです



ですので、建売会社さんやハウスメーカーさんも写真のような宅地や掘り込み車庫の



3階建て住宅などは、あまり施工されないのです。



そして、そんな隙間(笑)を埋めるのがワタクシ共。







なぜなら、長年傾斜地の多い神戸市で住宅を施工してきたワタクシ共は、神戸市発注



の学校や共同住宅など鉄筋コンクリート造の建物の施工経験もあり、杭・土留め・RC



工事の施工経験があるためです。



まぁ結構な費用がかかっちゃうんですが(^^;)







こちらの画像は現在工事中の某所の模様ですが、こちらはワタクシ共でもなかなか



施工する機会がないような、最大高低差が6m以上もある傾斜地です。



傾斜地ですので平地が少なく、傾斜している部分も含めてコンクリート杭を打設し、



建物本体(今回はRC造)を荷重を支えます。







ここで、なんと井戸を…



ではなく、最大5m以上の穴を掘り、コンクリート杭を打っている最中なのです。







傾斜地で擁壁があるような場合は、建物の荷重が擁壁にかからないよう、擁壁の下端



から安息角のラインの内側に基礎(今回は杭)の下端が来るよう施工します。



何かの拍子に擁壁が倒壊しても、安息角のラインで地盤が残るため、



基礎(今回は杭)が自立し、建物は倒壊しません。





こんなに深い



掘るのも大変





予想通り転石というか、岩がゴロゴロと…



設計の岩堀さんが鋼管杭が転石で入らないと想定し、現場打設のコンクリート杭



を選定していました。



大当たり!



ですが、地中障害物の撤去は想定ができないため、別途費用がかかってしまいます。







しかし掘れば掘るほどゴロゴロと…




安息角の内側まで掘りきったところで、コンクリート杭を打設



打っても、打っても、埋まりません



やっと完成



今回ご紹介させていただいた土地はかなり特異なケースですが、30坪程度の



土地の擁壁をやり替えたりするだけでも、すぐ150万円~の費用がかかります。



ですので、神戸のような傾斜地の多い土地では、北側接道の土地の方が、



初期費用が低くすむケースが多いです。
(といいながら南側に擁壁があるので、補修時は大きな費用がかかります)



傾斜地は土地代が安い分、足元に費用がかかりますので、ご注意ください。



でも、傾斜地の日当たりや風の抜けなど、とっても良い部分はいっぱいあります。



いつもお話をさせていただきますが、物事には表と裏があるということで、



メリット・デメリットを把握したうえで、しっかりと判断することが必要です。



傾斜地・旗竿地・狭小地…



いつでもお気軽にご相談ください(*^^*)



 

立派な御影石、庭石におひとついかが?(笑) 




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土地の実力を把握し設計する~設計士による敷地調査~

 

消費税増税法案が衆議院で可決され、成立した影響か


敷地調査やプラン相談、リホーム相談で落ち着かない日々が続いています。


現在工事がフル稼働している上、来年の話もチラホラと固まりつつあり、


おかげ様で当分の間はバタバタした日々が続きそうです。





土地の購入やプランの作成時に、建築士が現地調査をすることがとても大切であると


以前よりブログをご拝見下さっておられる皆様はよくよくご存じかとは思いますが、


今回も敷地調査の模様です。






 






敷地はコンパクトですが、非常に素晴らしい環境です♪♪


単純に寸法や境界を確認するのと違って、「周辺環境とどう調和するのか」


「暮らしとどうつながるのか」を想像しながら写真を撮ると、暮らしと直結する


住まいとしての本当の実力が見えてきます。


ここで敢えてプラス点・マイナス点を文字にすると


①東側の天然の借景、川の水の流れの音など、住まいをくつろぐ事ができる

②傾斜地であり、2階からの眺望が良い

③法規上駐車場からの3階建てとしてもコンパクトな住まいになる

④地下駐車場は撤去し、やりかえる必要がある

⑤北側斜線により、駐車場を含めた各フロアの階高を抑える必要がある


などです。


敷地条件は千差万別で、なかなか100点満点の敷地は存在しませんが、


写真からも“ビビッ”とくるお住まいになる敷地だと確信しました。



傾斜地では、北側接道の敷地でも意外といい住まいになるんです♪♪


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敷地・周辺環境を計る



今回は先日ご依頼をいただいた土地の、敷地調査の模様をご紹介させていただきます。


まずは芦屋の某所から















着ぶくれしているハズのワタクシが小さく見えますが、阪神間ではなかなかお目にかかれない広さの土地です。


交差点で2面を道路と接しており、南西向きの傾斜地で日当たりや通風、眺望が充分に見込まれます。


敷地が三角形で交差点に接し、傾斜地という事もあり、周辺にお住まいの方にも愛されるような、ランドマークとなる建物ができると思います。


逆に、日当たりが良すぎる部分を上手くコントロールする必要があります。


変形地&傾斜地で建築コストは少し高くなりますので、コンパクトで中身の濃い提案をしたいと考えています。


続きまして東灘区の某所









こちらは住宅地の中で、東側がマンションの緑地帯&道路、南側が道路&擁壁ということで、緑地帯やシンボルツリーの配置をしっかり考えながら、通行人との視線を上手くコントロールする必要があります。


また、風致地区や高度斜線、建蔽率、容積率など法規上の制限が厳しく、南側擁壁にも建物の荷重をかけないような配慮が必要です。


ですので、敷地はかなり広いのですが、容積率・建蔽率ギリギリのプランは無理をしないと難しそうです。


都市部は特に前面道路や北側斜線等の法規が絡む部分がありますので、実際に土地をご検討の方は、不動産会社に詳細資料を徴求の上、お気軽にお声掛けをください。


それでは、最後にコチラ・・・


 


鶴甲モデルハウス・・・ではなく、その奥の敷地です。


所有者さんとは色々と昔からのご縁があり、お隣の土地を譲っていただくこととなりました。


モデル住宅に来ていただいた方は良くご存知かと思いますが、灘区・東灘区では有数のロケーションです。


自然を感じながらゆったりと子育てをしたい方、ご夫婦二人のついのすみかをご検討の方にはピッタリの環境です。


暖かくなり始めるとともに、少しづつ動き出してきました。



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土地情報

 




神戸有数の自然豊かな住宅地である『ガーデンシティ舞多聞』にて、第8次宅地分譲が開始されます。


PDF資料は → コチラ


今回は22区画の分譲で、敷地面積が166㎡~181㎡、価格帯は1500万円~2100万円。(最多価格帯1800万円)


こちらの舞多聞は新興住宅地で、垂水~西宮間では40~50坪程度の敷地はなかなか無いため、大変貴重な物件となります。


また価格も、1500万円~2100万円と30万円/坪程度であり、私の知る限り阪神間では最安値(北区を除く)となっています。


ちなみに申し込み期間は、4月14日~22日までとなります。


ご検討の方はお急ぎを!


また、もしご検討の方で、土地の購入に際して資金計画のアドバイスをご希望の方は、是非ご一報下さい。


年収に応じたローン借入限度額や、借入額に対する毎月のローン返済額などを計算し、個別のケースでのアドバイスをさせていただきます。


購入してから後悔しないように、お申し込みの前に是非個別資金計画会ご参加下さいませ。





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土地情報!!



申し込み開始後となってしまい、すみません!!!


UR都市機構が宅地分譲(土地のみで建築条件無し!!)している『ガーデンシティ舞多聞』の広告資料を入手しましたので、ご案内させていただきます。





内容としましては24区画の分譲で、敷地面積が170㎡~254㎡価格は1700~2800万円。(最多価格帯は1700万円台


こちらの舞多聞は新興開発住宅地で、垂水~西宮間では40~50坪程度の敷地はなかなか無いため、大変貴重な物件となります。


また価格も、1700万円~2800万円と30万円/坪程度であり、私の知る限り垂水~西宮間では最安値(北区を除く)となっています。


申し込み期間は、10月15日~23日までです!!!


お急ぎを!!!


また、もしご検討の方で、土地の購入に際して資金計画のアドバイスをご希望の方は、是非ご一報下さい!!!


年収に応じたローン借入限度額や、借入額に対する毎月のローン返済額などを計算し、個別のケースでのアドバイスをさせていただきます。


日時も、今回のUR宅地分譲をご検討の方は特別に、平日の晩でも、土日でも、23日までの間なら対応をさせていただきます。(場所は鶴甲モデル住宅となります)


お申し込みの前に、個別資金計画会に是非ご参加を!!!


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(お申込書は弊社までFAX下さいませ。弊社経由でお申し込みの際は、参加料の半分を負担させていただきます)

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